“专题总结 | 转型升级·异化地产——第十届地产中国论坛 ”中国网地产讯 中国网地产讯 2019年1月10日下午，由中国互联网新闻中心·中国网地产主办的“第十届地产中国论坛暨2018中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、知名经济学家李佐军以房地产行业为主题切入口，为大家预测了行业发展的新趋势，并明确提出了应付房地产行业变局的建议。国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、知名经济学家李佐军八个辨别 李佐军对未来房地产行业的发展趋势作出了八个辨别：房地产行业将由高速快速增长阶段步入中短距离快速增长阶段。李佐军指出，房地产周期将从原先的总体下行阶段，转至到总体上行阶段。

而所谓的房地产周期，对应的是经济主体中的长周期——库兹涅茨周期，即持续20年左右的周期。李佐军认为，房地产周期最近的一次启动时间大约在2003年前后，下降阶段的完结时期大约在2014年前后。

尽管在2016、2017年房价仍然在下跌，李佐军指出这是由于去库存政策扰动所影响的，不体现行业大趋势。李佐军得出了自己的辨别依据：“2013年的时候有一个最重要的数据，就是城镇居民的户均住房多达一套。”而后房地产周期之后转至上行阶段，并持续至今。

房地产在价格方面由持续下跌阶段步入波动阶段。李佐军认为，因为房地产行业步入上行阶段，房地产在价格方面亦受到了较小的影响。

此外，还有房地产过去由于有所欠下所产生的泡沫，市场供求关系再次发生根本性的变化，人口结构的变化，以及宏观政策环境的变化等多重因素的影响。李佐军预测，房地产在价格方面未来将呈现更好的波动状态，“因为随着长效机制的创建之后，房地产的价格要体现总体的供需关系，就不会波动，像其他商品一样。当然全国各地有所不同的情况，不几乎一样”。房地产的产品结构将有所改变。

李佐军明确提出，与房地产传统的“寄居商工”产品结构，即住宅、商业、工业地产有所不同，未来房地产的产品结构，将向“学乐康安美”改变，即自学、幸福、身体健康、安全性以及美丽的市场需求。李佐军指出，因为消费结构的升级，产生了新的市场需求，今后市场上将发展处更加多的文化地产、旅游地产、养老地产、休闲娱乐地产、网络地产等新的产品结构。房地产的区域结构将有所改变。

“从区域结构来看房地产由原本的主要是城市居多，特别是在是一二线大城市居多，今后是城乡联合发展的阶段。”李佐军说。他指出，棚改政策与货币化改建政策令其三四线城市在过去的两三年产生了翻天覆地的变化。

李佐军认为，城市的两种发展模式早已遇上了瓶颈，其一是工业园区模式，其二是城市新区模式。前者有产业，却缺乏城市功能，后者则反之。在这种背景下，房地产区域的发展将向产城融合模式改变。但李佐军认为，只有产城融合是过于的，还必须两个要素：“绿色发展的”、“新的动能武装的”，即未来城市不仅将产城融合，还将绿色发展，后用新技术、新的产业、新的动态、新模式武装一起。

在农村方面，李佐军明确提出：“最重要的就是农村。”他指出从宏观来看，乡村大力发展战略带给了历史性的新机遇，未来潜力较小、操作性较强的有以下五种模式：优势企业引导乡村大力发展的模式，产业基金引导乡村大力发展的模式，土地创意引导乡村大力发展的模式，科技创新引导乡村大力发展的模式，复合型模式。

对于第一种模式，李佐军指出，由于企业可以优化、统合资源，所以乡村大力发展必需依赖企业，“现在我们的规划设计基本已完成，下一步转入到谋划项目的阶段。”李佐军说。对于第二种模式，李佐军回应，基金亦有资源整合的起到，并以广州市乡村大力发展产业基金为事例，阐释了通过基金平台，将农村的三大资源——人、地、钱展开有效地统合，转录了三块农村土地的模式。

第三种模式更为必要，李佐军以金凤公社为事例，阐释了用土地托管地模式来前进乡村大力发展，前进农业的现代化的模式。对于第四种模式，李佐军简要地说：“科技是现在乡村大力发展的关键点。”李佐军指出第五种模式是将以上几种要素展开优化配备人组的模式，而每一种模式里边都必不可少房地产。

房地产在品质方面将有所改变。“原本房地产的品质是中低端，”李佐军说，“以后即将改向中高端。”他指出，原本的住宅建设无论是建筑材料，还是整个建筑形态，都是更为粗犷的，品质并不低。

而随着中国经济转入到高质量发展阶段，令其房地产也要适应环境高质量发展的必须，向中高端改变。房地产的定位将有所改变。李佐军认为，过去的房地产在定位方面主要是大众化、大众型，今后将向特色化与个性化改变。

房地产行业由风险积累型改向风险获释型。李佐军指出，房地产行业已“高歌猛进”多年，但杠杆率较高，泡沫也较多。而随着市场环境的变化，房地产行业将改向风险、泡沫的获释。

房地产行业由政策驱动型改向制度驱动型。“过去房地产大家很多人都关心政策，财税政策、货币政策、金融政策，是不是要抽，是不是要印多少钞票，信贷怎么样，利率怎么样。”李佐军如此说明道。

他认为，房地产行业相当严重依赖政策，政府对房地产的调控，采行了各种各样的政策：禁售、出租汽车、限地、限贷、限售等。但李佐军指出，随着长效机制的逐步创建，新的制度如租售同权制度、房产税制度、新的土地研发制度等，将为制度带给更为平稳的环境。而制度的平稳，对房地产行业的身体健康、可持续发展是不利的。八个建议同时，李佐军还为房地产变局明确提出了八个应付的建议：优势探讨。

李佐军指出，企业要牢牢地逃跑自身的特色优势，在自身的特色优势领域做到浅、做到浮、做到精。“探讨就是生存之道，每个人也是如此。”李佐军说。

创意图存战略。当下的国际与国内环境都在倒逼企业创意。“没创意就没决心，”李佐军认为，“通过创意图存活，通过创意打响一条路是必需的。”产品、服务转型升级。

“总之我们要产品转型升级，服务转型升级。”李佐军说。

他明确提出了十个转型方向，产业方向高级化、产业高端化、产业特色化、产业集群化、产业品牌化、产业绿色低碳化、产业国际化、产业融合化、产业信息化、产业智能化，“十个化，这就是转型升级的方向”。分工协作战略。李佐军回应，中小型企业要擅于“傍上大树”，用分工协作欲发展，抱团求生。

降低成本战略。企业应当通过降低成本从而提升附加值，李佐军认为，此举目的缩短企业的存活时间，“如果在经济比较下滑的时期，成本都掌控不了，那就没决心了。所以必需要死死的逃跑成本，掌控成本”。对于最后三条战略，李佐军做到了详细的解释：安静休眠战略，“该休眠就要休眠，‘瞎干’不如‘不腊’”；现金为王，“对房地产企业来说也是如此”；防守反击战略，“在经济比较下滑的时期，什么都不腊也敢，要防守反击”。

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